Équinoxe 2026: la vraie hausse de loyer(Équipe: Side Quest)

Inspiration

Au début, on a fait comme tout le monde : on a regardé la médiane des loyers chaque année. En 2023, elle montait de 10,8 %. Ça nous a paru énorme. En creusant, on a vu que ce n'était pas une vraie hausse. C'était l'arrivée de trois immeubles plus chers dans le portefeuille. Ce moment-là a lancé tout le projet : on voulait un chiffre que JADCO pourrait vraiment utiliser pour fixer ses loyers, pas un chiffre qui bouge juste parce que le portefeuille change.

What it does

Notre notebook estime la hausse de loyer 2026 des six immeubles de Collection Équinoxe (Laval, Mont-Royal, Pointe-Claire et Ottawa).

Réponse principale : 3,3 % de hausse au contrat pour les renouvellements, dans le même appartement.
Plage de planification : 2,3 % à 4,3 %.
Loyer réellement encaissé : environ 2,4 % si les concessions continuent d'augmenter un peu.
Bonus : une prévision par immeuble et par nombre de chambres.

On a choisi de mesurer le loyer inscrit au bail quand un locataire renouvelle. C'est la décision que JADCO contrôle vraiment. Le loyer après concessions sert au budget de trésorerie, donc on le donne à part.

How we built it

Tout est en Python dans un notebook Jupyter, avec pandas, NumPy, matplotlib et seaborn.

Comprendre les données. On a vérifié chaque colonne. Par exemple, PromoPay est décrit comme un montant mensuel, mais c'est en fait une remise unique d'environ un mois de loyer.
Comparer chaque appartement à lui-même. On relie chaque bail au bail précédent du même logement avec la clé sPropCode + sUnitCode, et on ramène la hausse sur un an :

$$ \text{hausse annuelle} = \left(\frac{\text{loyer actuel}}{\text{loyer précédent}}\right)^{1/\text{années écoulées}} - 1 $$

Séparer les cas. Renouvellements d'un côté, nouveaux locataires de l'autre. Loyer au contrat d'un côté, loyer après concessions de l'autre.
Ajouter les données publiques. Au Québec, le paramètre du TAL pour 2026 (3,1 %) sert de point de départ. Pour The Met à Ottawa, on combine son historique avec la prévision de la SCHL, parce que l'immeuble semble exempté du plafond ontarien.
Pondérer. On utilise les baux qui finissent en 2026 pour donner le poids de chaque province.
Tester. On a refait la prévision pour 2023, 2024 et 2025 en utilisant seulement ce qu'on savait avant chaque année.

Challenges we ran into

Les noms de colonnes ne disaient pas toujours la vérité. Il a fallu regarder les données avant de faire confiance aux descriptions.
Le piège de la clé. Relier les logements avec sSite + sUnitCode mélange des appartements différents. Il fallait absolument utiliser sPropCode + sUnitCode.
Les concessions. En 2025, 85 % des baux en avaient une. Le loyer au contrat montait d'environ 7 %, mais l'argent encaissé seulement de 3,6 %. On a dû décider quel chiffre répondait à quelle question.
Deux provinces, deux règles. On ne pouvait pas appliquer le plafond du Québec à Ottawa, ni l'inverse.
Peu d'années de données. Avec neuf ans d'historique, un modèle comme XGBoost aurait surtout appris par cœur. On a choisi une méthode plus simple qu'on peut expliquer.

Accomplishments that we're proud of

Notre backtest a une erreur moyenne de 0,67 point. Si on recopie juste l'année d'avant, l'erreur monte à 2,32 points.
On a trouvé et expliqué l'effet de mix : 10,8 % sur la médiane naïve contre 2,3 % pour la vraie hausse en 2023.
Chaque chiffre du notebook vient d'une constante nommée et d'une étape expliquée. Pas de nombre magique.
On a traité The Met selon les règles de l'Ontario, et on a dit clairement ce que JADCO doit confirmer.

What we learned

Une moyenne simple peut raconter une histoire complètement fausse.
Bien définir la question, c'est la moitié du travail. Ici, « hausse de loyer » pouvait vouloir dire cinq choses différentes.
Les règles du TAL et de l'Ontario expliquent mieux les renouvellements que n'importe quelle tendance.
Un modèle simple et testé vaut mieux qu'un modèle compliqué qu'on ne peut pas défendre devant un jury.

What's next

Confirmer la date de première occupation de The Met pour valider son exemption.
Mettre à jour la prévision chaque mois avec les premiers baux et les concessions de 2026.
Ajouter les dépenses par immeuble pour suivre de plus près le calcul du TAL.
Construire un petit tableau de bord par immeuble pour l'équipe de JADCO.