Équinoxe 2026: The Real Rent Increase

Inspiration

Pour le défi JADCO « Clés en main », la première chose que nous avons calculée, c'est la médiane des loyers d'Équinoxe par année : +10,8 % en 2023. Pourtant, presque aucun locataire n'a payé 10 % de plus. Trois immeubles haut de gamme venaient d'entrer dans le portefeuille. Ce faux chiffre est devenu notre question : quelle est la vraie hausse de loyer, et laquelle faut-il utiliser pour budgéter ?

Ce que nous avons construit

Un notebook Jupyter qui estime la hausse de loyer 2026 avec une définition explicite : la croissance annualisée du loyer effectif (après concessions), à unité constante, en pondérant renouvellements et relocations au Québec et en Ontario.

Hausse effective 2026 : +0,6 % (intervalle empirique : −0,3 % à +1,5 %).
Hausse contractuelle : +3,8 %. C'est le plafond pour fixer les loyers, et aussi la hausse effective si les concessions cessent d'augmenter.

Nous fournissons aussi une prévision par immeuble et par nombre de chambres, des scénarios et un petit tableau de bord.

Comment nous l'avons construit

Vérifier les colonnes avant de s'y fier. PromoPay n'est pas un montant mensuel : c'est un rabais unique d'environ 0,8 mois de loyer. En étalant toutes les concessions sur la durée du bail, nous retrouvons sRentEffective à 1 $ près pour 91 % des baux.
Chiffrer l'effet de mix. Un indice à composition fixe (immeuble × chambres) montre qu'environ 9 des 10,8 points de 2023 viennent de la composition du portefeuille, pas des prix.
Comparer chaque unité à elle-même. 3 179 paires de baux consécutifs, appariées sur hUnit (équivalence avec sPropCode + sUnitCode vérifiée). Jamais sSite + sUnitCode : 248 unités y entrent en collision.
Appliquer les bonnes règles. Les renouvellements québécois sont ancrés sur le TAL (3,1 % en 2026). The Met, à Ottawa, est exempté de la ligne directrice ontarienne (première occupation après le 15 novembre 2018) : ses renouvellements suivent l'IPC loyer de l'Ontario.
Réconcilier avec les données publiques : TAL, ligne directrice de l'Ontario, IPC de Statistique Canada et rapport de la SCHL 2025.
Modéliser les concessions. La hausse effective se décompose exactement :

$$1 + g_{\text{eff}} = (1 + g_{\text{contrat}}) \times \frac{1 - d_{\text{nouveau}}}{1 - d_{\text{ancien}}}$$

où d est la part du loyer cédée en concessions, pour le nouveau bail et pour le bail précédent.

Backtester honnêtement. Pour 2023, 2024 et 2025, le modèle ne voit que l'information disponible au 31 décembre de l'année précédente. Erreur moyenne : 0,88 point, contre 1,40 pour la moyenne sur 3 ans et 1,55 pour le modèle naïf.

Outils : Python, pandas, NumPy, Matplotlib et Jupyter. Nous avons utilisé Claude (Anthropic) pour l'exploration, le code et la recherche de sources, comme indiqué dans le notebook.

Défis

Des concessions qui ont plus que doublé : le rabais moyen passe de 3,6 % du loyer en 2023 à 9,1 % en 2025. En 2025, la hausse contractuelle (+7,0 %) surestime de plus de 3 points ce qui est réellement encaissé (+3,6 %).
Rattacher les concessions aux baux : la table n'a pas d'identifiant de bail. Chaque concession est rattachée au bail le plus proche de la même unité.
Des relocations loin de la SCHL : +9 % chez Équinoxe contre +17 % selon la SCHL à Montréal en 2025. Les unités d'Équinoxe sont récentes et déjà au prix du marché. Nous avons donc utilisé l'écart interne relocation − renouvellement plutôt que le chiffre de la SCHL.
Éviter le sur-ajustement : avec seulement 3 années de backtest, l'erreur continuait de baisser quand on prolongeait encore plus la tendance des concessions. Nous avons plafonné ce paramètre a priori plutôt que de choisir la valeur qui colle le mieux au passé.

Ce que nous avons appris

La définition compte plus que le modèle : « la hausse de loyer » désigne au moins quatre chiffres différents.
Une médiane annuelle mesure surtout la composition du portefeuille.
Les concessions sont le principal levier pour 2026 : chaque point de rabais évité sur les nouveaux baux rapporte environ un point de hausse effective.
Un backtest n'est honnête que s'il respecte le calendrier de publication des données.