equinoxe 2026

Inspiration

Collection Équinoxe budgète ses revenus à partir de moyennes simples. Or ces moyennes trompent. Trois immeubles haut de gamme sont arrivés en 2023-2024, et la médiane des loyers a bondi de 10,8 %. Aucun locataire n'a pourtant payé cette hausse. Le loyer inscrit au bail ne dit pas non plus tout : en 2025, il augmente de 7,0 %, mais l'argent réellement perçu ne monte que de 3,6 %. Nous voulions répondre à une question simple : de combien les revenus vont-ils vraiment augmenter en 2026?

What it does

Définit la hausse avant de la mesurer. Notre définition : la croissance annualisée du loyer effectif (après concessions) à unité constante, médiane de tous les baux qui débutent en 2026. Compare chaque appartement à lui-même. Chaque bail est apparié à son bail précédent sur la bonne clé (sPropCode + sUnitCode). On obtient environ 3 000 paires, filtrées puis annualisées. Explique l'écart entre loyer affiché et loyer perçu. Depuis 2024, les concessions grossissent d'un bail à l'autre : +3 points de rabais en 2025, autant pour les renouvellements que pour les relocations. Respecte les règles de chaque province. Le TAL s'applique aux cinq immeubles québécois, la ligne directrice ontarienne à The Met, sans jamais appliquer un plafond à l'autre province. 81 % des renouvellements de The Met dépassent la ligne directrice, ce qui indique une probable exemption (immeuble neuf). Réconcilie la tendance interne avec le marché. Selon l'échantillon fixe de la SCHL, Équinoxe suit le marché en loyer contractuel. L'écart en loyer effectif vient des concessions, qui augmentent quand l'inoccupation du marché remonte. Prévoit 2026 : +5,3 % (fourchette de 4,3 % à 6,3 %), avec un scénario prudent à 3,9 % et un détail par immeuble et par nombre de chambres. How we built it Exploration (pandas). Nous avons vérifié chaque colonne au lieu de croire sa description. PromoPay n'est pas un rabais mensuel, mais un mois gratuit unique. sTermSeq est le rang du bail de l'unité, pas celui du locataire. sRentEffective se reconstruit au dollar près pour 62 % des baux. Mesure. Une chaîne apparier → filtrer → annualiser, testée contre la mauvaise clé et soumise à une analyse de sensibilité : moins de 0,3 point d'écart entre les variantes de méthode. Modélisation. Nous avons comparé trois familles de modèles : régression linéaire, forêt aléatoire et gradient boosting. La régression linéaire a la plus faible erreur sur 2025, et ses coefficients se lisent directement. Elle prédit la hausse de chaque bail de 2026, puis on en prend la médiane, comme le veut notre définition. Ses variables : le loyer précédent ; l'écart entre les baux ; le nombre de chambres ; le marché ; le type de bail ; trois facteurs publics décalés d'un an : IPC, inoccupation SCHL, chômage. Validation. Backtest sans fuite d'information : chaque année est prévue avec ce qui était connu au 1er janvier. L'erreur moyenne est de 1,0 point sur 2023-2025, contre 1,4 pour la meilleure extrapolation de tendance.

Challenges we ran into

L'effet de mix, partout : avant 2023, l'historique ne couvre que Laval. Peu d'années de données publiques. Les séries commencent en 2021 : une fois décalées d'un an, le modèle n'a que quatre années de contexte de marché. Nous avons donc testé chaque facteur un par un. La prévision passe de 3,9 % à 6,5 % selon les facteurs retenus. Nous rapportons cette sensibilité au lieu de la cacher. Un coefficient contre-intuitif. Le modèle associe plus d'inoccupation à plus de hausse, alors que nos propres données montrent l'inverse : plus d'inoccupation, plus de concessions. D'où le scénario prudent à 3,9 %. L'extrapolation. Ajouter le rabais du bail précédent semblait logique, mais une régression linéaire l'extrapole en ligne droite et pousse 2026 à 7 % : nous l'avons écarté. Le creux de 2023, propre à Équinoxe : le marché accélérait cette année-là. Aucune donnée disponible fin 2022 ne pouvait l'annoncer. Accomplishments that we're proud of Une définition nommée et défendue, plutôt qu'un chiffre isolé. Le mécanisme des concessions démontré sur les mêmes appartements : l'écart entre loyer contractuel et loyer effectif suit la hausse du rabais. Un modèle qui bat les extrapolations de tendance au backtest, avec des limites chiffrées et assumées plutôt qu'un chiffre trop sûr de lui.

What we learned

La méthode compte plus que le modèle. La plupart des gains sont venus de questions simples : qu'est-ce que cette colonne contient vraiment? et est-ce que je compare la même chose d'une année à l'autre? Et un bon backtest ne suffit pas : il faut aussi vérifier que ce que le modèle a appris a du sens.

What's next

Suivre les concessions mois par mois. C'est le principal risque de la prévision : si elles continuent de grossir comme en 2025, la hausse 2026 sera plus proche de 3,6 % que de 5,3 %. Allonger les séries publiques pour que le modèle apprenne vraiment l'effet du marché au lieu de reconnaître des années. Valider les loyers proposés (listings) comme signal avancé, dès qu'un historique existera.